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  • Foto del escritorYlenia Pulido

Cláusulas abusivas e hipotecas con IRPH


¿Qué son las cláusulas abusivas?

Las cláusulas abusivas son todas aquellas estipulaciones contractuales que no han sido negociadas individualmente, así como aquellas prácticas no consentidas expresamente que puedan generar un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de las partes en dicho contrato.

La Jurisprudencia ha ido delimitando también este concepto de cláusula abusiva, especialmente centrado en los contratos de adhesión, como son los contratos de préstamo con garantía hipotecaria.


¿Qué es el IRPH?

Son las siglas de: Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios en España, también llamado "Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre" y se trata, al igual que el Euríbor, de una variable que se añade a los préstamos hipotecarios y que durante varios años ha estado en cuestionamiento porque, entre otras, se ha planteado por algunos profesionales que tales índices pudieran estar manipulados y de ahí que surgiera toda una polémica en torno a las cláusulas IRPH pues su fórmula incluye datos proporcionados por las propias entidades bancarias. Además, debemos añadir que la mayor parte de las hipotecas con este tipo de índices de referencia, no habían incluido una explicación clara y sencilla sobre cómo se calculaba el IRPH dejando a los deudores con un desconocimiento total y absoluto sobre el contenido de esta cláusula en cuestión.


¿Cuántos tipos de IRPH existen?

IRPH aplicado por los Bancos: se trata de la media de los precios en las operaciones de hipoteca a tres años concedidas por los bancos.

IRPH aplicado por las Cajas de Ahorros: es la media de los precios en las operaciones de hipoteca a tres años concedidas por las cajas de ahorros.

IRPH aplicado por el Conjunto de entidades: es la media de todas las entidades.

Sin embargo, en el año 2013 desaparecerían el IRPH de Cajas y Bancos por mandato de la Unión Europea


¿Qué pasa con el IRPH en los juzgados?

Los afectados por la cláusula IRPH acudieron masivamente a los tribunales, reclamando la devolución de las cantidades indebidamente pagadas en concepto de este índice solicitando pues su nulidad.

Así, se inició un período de discusión judicial donde finalmente la SJUE de 3 de marzo de 2020, recurso C-125/2018, estableció las siguientes conclusiones:

1. La cláusula IRPH está comprendida en el ámbito de aplicación de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.

2. Los Tribunales españoles está obligados a examinar el carácter claro y comprensible de una cláusula contractual que se refiera al objeto principal del contrato independientemente de la trasposición del art 4.2 de la Directiva al ordenamiento jurídico.

3. La cláusula IRPH cumplirá la exigencia de transparencia si es comprensible formal y gramaticalmente y si permite que el consumidor medio, normalmente informado y razonablemente atento y perspicaz, pueda comprender el funcionamiento del modo de cálculo y de valorar sus consecuencias económicas.

4. La Directiva 93/13 no se opone a que, en caso de declaración de nulidad de la cláusula IRPH, el juez nacional lo sustituya por un índice legal aplicable a falta de acuerdo en contrario de las partes del contrato, siempre que el contrato de préstamo hipotecario no pudiera subsistir tras la supresión de la cláusula abusiva y que la anulación del contrato en su totalidad dejara al consumidor expuesto a consecuencias especialmente perjudiciales.

En estas circunstancias, el juzgado debe constatar, principalmente:

- El carácter abusivo de la cláusula controvertida

- Que el contrato de préstamo hipotecario sobre el que versa el litigio principal no podría sobrevivir sin tal cláusula

- Que debido a la anulación del contrato el demandante en el litigio principal podría quedar expuesto a consecuencias especialmente perjudiciales siendo que en este caso podría el juez nacional reemplazar la cláusula controvertida por otro índice sustitutivo.

Llegados a este punto, podría discutirse si pueden los juzgados reemplazar la cláusula de IRPH por otro índice sustitutivo, sin más, cuestión que deberá ser analizada en sede judicial y caso por caso. Sin perjuicio de esto, las cantidades indebidamente cobradas por la entidad bancaria deberán ser devueltas.


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